ASOCIACIÓN INMOBILIARIA (I) ¿EXCLUSIVAS O NO?
11 Mayo 2008
Como ya es sabido por todos los que estamos relacionados y seguimos la actualidad del sector inmobiliario, las asociaciones inmobiliarias están tomando más importancia que nunca, debido a que la actual situación del sector, invita a que la colaboración entre profesionales inmobiliarios sea efectiva, para así paliar esa escasez de movimientos que están teniendo muchas inmobiliarias en la actualidad.
Por ello, el fomentar este tipo de asociaciones beneficia actualmente a la globalidad del sector. No obstante, el primer problema con el que nos topamos cuando empezamos a vislumbrar la posibilidad de crear una asociación inmobiliaria (en éste caso regional), es el de si trabajamos con propiedades en exclusiva o no.
Éste primer post, pretende ser el primero de una serie que nos aclare, o nos oriente un poco más la experiencia de crear una Asociación Inmobiliaria, fomentando el debate al respecto, intentando que entre todos podamos darle “forma” a este tipo de Asociaciones, que, en definitiva, son por y para los profesionales inmobiliarios, fomentando una mejor calidad de servicio y la colaboración entre agencias,que , a mi parecer, tanta falta hace en estos momentos.
Allá vamos:
¿Propiedades en exclusiva o no?
La primera cuestión a tener en cuenta es la forma de trabajar que tendrá la asociación, y en este punto, entra el famoso debate de si trabajar con propiedades en exclusiva o no.
Algunas personas relacionadas con el sector opinan que NO es necesario que una asociación inmobiliaria trabaje con propiedades en exclusiva. Perfectamente se puede compatibilizar este tipo de propiedades con otras que tengan varias agencias inmobiliarias y freelances. Un ejemplo para ello es el que se utiliza en webs como www.inmocentra.com , en dónde al insertar una propiedad que no esté en calidad de exclusiva, se rellena un formulario en el cual, el primer asociado que inserte dicha propiedad en la web de la asociación,se identifica como “propietario” de dicha propiedad (dentro de la asociación claro está), obteniendo los derechos pertinentes en cuanto a comisiones de venta se refiere a la hora de proceder a la venta de ése inmueble que no tiene captado en exclusiva.
Sería algo así como:
“yo capto una propiedad (asociado 1), pero no en exclusiva, y la inserto en la asociación. Primero se revisa si no existe dicha propiedad en la base de datos, en caso de no estar, el asociado que la inserta por primera vez, firma el documento pertinente que le da los “derechos” de venta de ese inmueble dentro de la asociación. Por tanto, si algún otro asociado (asociado 2) consigue vender dicha propiedad, el 50% de los honorarios de venta corresponderían al asociado 1, por haber sido el primero en insertar la propiedad en la base de datos de la asociación (siendo el “propietario” de la misma de cara a la asociación, que valida el documento que firmó al insertar la propiedad), y el 50% restante de honorarios de venta se lo llevaría el asociado 2, por haber conseguido al comprador y cerrado la venta, siempre en colaboración con el asociado 1 , claro. “
Por ello, para todos aquellos que defienden que no se tiene por qué trabajar con propiedades en exclusiva, les és muy importante el poder contar con un modelo de documento que acredite y deje claro quién es el responsable de cada propiedad en cada momento. Así nunca habrá malentendidos de ningún tipo.
En cuanto a los que SÍ apoyan las exclusivas como modelo de trabajo a seguir, no ven la efectividad de una venta que no pase por el aro de firmar un contrato de esclusividad para llevarla a cabo.
Muchos gerentes inmobiliarios y demás personas relacionadas con el sector, opinan que trabajar en exclusividad es la mejor manera de profesionalizar el sector. Y no se equivocan, pero es una buena manera de hacerlo,no la única. Está claro que para fomentar la colaboración entre profesionales la mejor manera de realizarlo es mediante contratos en exclusiva, aunque creo firmemente en que se puede realizar de igual manera sin tener dicha exclusividad. Lo malo de todo esto es que hay mucho “buitre” “robapropiedades” suelto, que están esperando el momento idóneo para re-captar una propiedad que en principio no le corresponde, y que se niega a colaborar y se esconde en la sombra para llevarse la totalidad del pastel .
En princpio creo que los primeros que deben centrarse y dejarse de tonterías son los agentes inmobiliarios de esta calaña.
Creo que las ventajas de captar propiedades en exclusiva son evidentes, y que ya todos conocemos, pero con el ánimo de no extender demasiado este primer post relacionado con la Asociación Inmobiliaria, os insto a que accedáis a los siguientes enlaces que nos ofrece Inmosfera, que ya ha hecho el “trabajo sucio” al respecto y nos indica los pros y los contras acerca de captar propiedades en exclusiva:
- ¿En exclusiva o sin exclusiva?, esa es la cuestión.
- 10 Excusas para NO captar una propiedad en exclusiva.
- 10 Razones por que HAY que captar propiedades en exclusiva.
En este primer punto no se debate más que si realmente es NECESARIO tener que trabajar con propiedades en exclusiva para crear una Asociación Inmobiliaria, o por el contrario se puede llevar a cabo sin necesidad de contar con ellas, o compartir una cartera en dónde “convivan” propiedades en exclusiva como las que no lo son.
¿Que opinas? ¿Eres Exclusivo o Flexible al respecto? Espero vuestros comentarios !!
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Entry Filed under: Actualidad, General, Inmobiliarias, Marketing Inmobiliario. Etiquetas: asociacion inmobiliaria, colaboracion, debate, elalpende, exclusiva, inmobiliaria, no exclusiva, profesionalizacion, propiedades en exclusiva, tenerife.
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1.
pacodb | 11 Mayo 2008 at 7:49 pm
Pues mira, Jorge, yo siempre he creido en otra forma de hacer las cosas: si quieres vender algo, es mejor que sea algo tuyo. Por que comerciar con las cosas de los demás, siempre es mas complicado.
Pero para aquellos que no pueden o no quieren comerciar con lo suyo y tienen que recurrir a un tercero para que comercialice, para esos, qué es mejor ¿una red que trabaje en exclusiva o que no trabaje no exclusiva?
Es la vuelta de la tortilla. También hay que pensar qué es lo mejor para el propietario. Y cómo se le vende al propietario esto de la red de la exclusiva y de la red de la no exclusiva, por que al final se lo vas a tener que contar al cliente, antes de que no se lo cuente el famoso “robapropiedades”.
Un saludo!
Fran Díaz.
http://propietariosdeterrenos.es
2.
jorgesancheztenerife | 11 Mayo 2008 at 8:20 pm
Hola Fran,
Es cierto que hay que pensar en el propietario,lo que el propietario quiere es vender su inmueble,y el cómo venderle depende de cada manera de trabajar.
Muchos trabajan sin exclusiva porque los clientes acceden más fácilmente a ofrecerles la propiedad,básicamente, inflando así cu cartera de propiedades, o simplemente porque no quieren hacerse cargo de lo que conlleva tener una propiedad exlusiva en cartera (más gastos de publicidad, una fecha limite para venderla… )
Los hay que utilizan a exclusiva para beneficiarse de lo que ello conlleva, más seguridad en la gestión de la venta , un precio fijo invariable por terceros, que le echas más ganas a la venta vamos, e inviertes mas en ella,tambien por qe tienes un plazo respirandote en la nuca!!
El inconveniente es que el cliente de cara a firmar un contrato de exclusividad siempre es un poco más reacio, la cuestión es, como bien dices, informar al propietario y que él decida.
Fran, lógicamente tienes toda la razón, lo mejor es gestionar tus propias propiedades, de esta forma no hay ningun problema, tu tienes la exclusiva, y tu eres el propietario
Un abrazo!
3.
andresgmendoza | 11 Mayo 2008 at 9:22 pm
Esta claro que como mejor se trabaja una propiedad es siendo el dueño y señor de ella. Pero me parece más interesante la discusión sobre la posibilidad de realizar asociaciones de agencias intermediarias SIN exclusiva. Hoy en día, aunquie hagamos todo lo posible por captar mediante encargos en exclusiva, creo que es necesario picar todas las puertas,… y estoy seguro que hasta los más defensores de la exclusiva tienen encargos sin ella.
El tema sería,… Cómo podemos articular una asociación sin exclusiva? el primero que llega se lleva el premio? hay que compartir si se logra la venta? y si yo me dedico a captar propiedades sin exclusiva para que compartan conmigo, aunque nunca haga una venta? Creo que aunque la oferta debería poder ser sin exlusiva, tampoco es una buena solución compartir la comisión el día de la venta.
4.
jorgesancheztenerife | 11 Mayo 2008 at 10:08 pm
Hola Andrés,
Puede darse el caso que comentas, no obstante la asociación está ahí al servicio del asociado, siempre y cuando éste quiera usarla e inserte la propiedad en la intranet de la asociación, una vez que lo haga, el inmueble entra en las reglas del juego estipuladas.
Los porcentajes de comisiones son ejemplos, si bien podían variar por captación o venta,no obstante, aunque el reparto de honorarios sea al 50%, siempre habrá un organismo regulador que supervise acciones fraudulentas por parte de los asociados.
La venta de una propiedad no es una carrera, sino una colaboración entre profesionales de un mismo grupo,insertaremos una propiedad en la intranet y si alguien consigue un comprador os ponéis de acuerdo y realizáis la venta en colaboración. O viceversa. Tu cartera se multiplicará, y si llegas el primero te llevas tu parte, conoces una manera más fácil y transparente de hacerlo?
Coincido contigo en que hay que ser flexible y ofrecer un buen servicio a todo aquel que lo necesite, independientemente de la exclusividad.
Saludos!!
5.
andresgmendoza | 12 Mayo 2008 at 12:07 pm
Jorge: Estoy de acuerdo contigo en lo de que la venta no es una carrera, pero si primamos el primer alta en un listado con una participación de la comisión el día de la venta, hacemos que lo parezca.
Por qué si yo tengo un encargo sin exclusiva de una vivienda y realizo toda la gestión de venta (captación de la misma, promoción y venta) debo compartir la comisión? Si alguien introdujo los datos de esa misma vivienda en el listado donde yo también lo hago,… por que tiene un derecho mayor al mío, cuando ambos tenemos el mismo encargo de mediación?
Con todo esto quiero decir que es muy complicado llevar un listado sin exclusivas, aunque sería deseable, puesto que siempre va a existir el listo de turno que se aproveche del trabajo de los demás.
6.
Jose | 12 Mayo 2008 at 5:24 pm
En mi experiencia no vale la pena trabajar propiedades si no es en exclusiva. Primero, porque la exclusividad motiva al agente a desempeñarse en tanto tiene garantizada una comisión y un retorno de su inversión en mercadeo, lo cual beneficia al dueño. Segundo, porque evita todos los problemas relacionados con los que llamas “buitres”, que pueden ser tanto dueños como otros agentes, y que sólo genera situaciones ambiguas de quien vino primero, o a quién le pertenece el cliente, ect.. que desprestigian el negocio inmobiliario y a la larga lo convierten en una pesadilla para todos los envueltos.
Por otra parte, el tener la exclusividad no implica que tenga que ser yo el que la venda. Otro agente puede muy bien traer el comprador y entonces se divide la comisión. Pero siempre queda claro que es lo que creo es importante, por conducto de quién y bajo qué terminos se hará la transacción.
7.
jorgesancheztenerife | 13 Mayo 2008 at 8:45 am
Hola José,
Veo que te posicionas claramente en ser partidario de la exclusiva, que efectivamente te dá más tranquilidad a la hora de trabajar la venta de una propiedad, tal como comentas (puedes invertir más en publicidad, y esforzarte más en una propiedad de estas características que en una que no tengas en exclusividad).
Asimismo la exclusividad te permite una fácil colaboración, sin miedo a que algún “buitre” se interponga en tu camino.
No obstante, mi postura es la flexibilidad, ya que , como bien sabrás,no todos los propietarios están conformes con las exclusivas, ya que ven que están “acotando” a una sola persona el proceso de venta de su propiedad, y eso no siempre les gusta.
Por otro lado, veo viable el trabajar una propiedad sin exclusiva, por lo que si tengo comprador para una vivienda, correré a ofrecérselo al propietario, y si no le interesa, pues no se la vendo, y a otra cosa mariposa. ¿quien pierde? , aunque hay que espabilarse en este tipo de transacciones, eso está claro.
Saludos!!
8.
jorgesancheztenerife | 13 Mayo 2008 at 8:59 am
Hola Andrés,
Si bien es cierto que trabajando mediante exclusivas todo se nos antoja mucho más fácil, pero no obstante, en el ejemplo que me propones,lo importante no es si la propiedad está captada en exclusiva o no.
En calidad asociativa no tiene por qué suponernos un impedimento el trabajar con propiedades ambiguas.
Por ello, si tu tienes una propiedad “no exclusiva” en cartera, podrás hacer dos cosas:
1. Insertar dicha propiedad en la bolsa de la asociación, y beneficiarte así de las ventajas que ello supone: recibirás todas las solicitudes que entren a través de la asociación (a parte de la colaboración entre profesionales, la asociación también “capta” clientes), así como los asociados te contactarán al ver la propiedad en la bolsa, con una predisposición regulada de colaboración al 50%, por ejemplo.
2. Vender la propiedad por tu cuenta, no la ingresas en la intranet asociativa, y te dedicas a venderla por cauces normales, y en caso de querer colaborar, tendrás que buscar tú los colaboradores, no te encontrarán ellos a tí.
Aquí radica la efectividad de la asociación y el apoto que te aporta, si quieres la usas, o si no , no la uses, todo depende de tí. Si decides apoyarte en ella, obtendrás, por ejemplo, 20 colaboradores, aparte de los clientes que busquen vivienda por medio de la web de la asociación.
De lo contrario, tendrás que trabajar mediante tus métodos habituales.
Saludos!!
9.
andresgmendoza | 13 Mayo 2008 at 9:50 am
Jorge: Estoy de acuerdo, nadie te obliga a poner todas las propiedades que manejas en el listado de una asociación. Siempre puedes decidir que “esa” propiedad la gestionas por tu cuenta.
En algunas asociaciones, he comprobado que la ideantificacion se realiza mediante el nº de referencia catastral.
10.
jorgesancheztenerife | 13 Mayo 2008 at 3:33 pm
Desconozco, la verdad, como enumeran las asociaciones a las propiedades que tienen en cartera, hay alguna razón por la que deba enumerarse mediante la referencia catastral?
11.
andresgmendoza | 13 Mayo 2008 at 4:54 pm
Para evitar la duplicidad. La introduccion de una dirección postal es muy fácil de confundir, mientras que la referencia catastral es única por unidad registral.
12.
jorgesancheztenerife | 13 Mayo 2008 at 5:30 pm
Pues mira, no se acuesta uno sin saber nada nuevo, no obstante, ¿no le pueden dar una numeración en la bolsa del tipo 001,002,003….
Bueno, supongo que da lo mismo siempre que no se duplique la información tal como comentas.
Gracias por tu actividad en el Blog Andrés, un placer contar con tus comentarios.
Saludos
13.
Rubén | 15 Mayo 2008 at 8:52 pm
Pues en mi opinión, si quieres que tu propiedad se venda rápido la teoría es darla a todo el que puedas, la otra parte, la del profesional que suda por una comisión, fastidia trabajar por una propiedad por la que al final no vas a ver ni un pavo. En definitiva, lo de siempre, depende del cristal con que lo mires.
14.
Rubén | 15 Mayo 2008 at 8:54 pm
Por cierto, se me olvidaba comentar que esta iniciativa de el alpende.es me parece magnífica. Interesante al cien por cien. Este negocio da mucho que hablar. Un saludo.
15.
jorgesancheztenerife | 15 Mayo 2008 at 10:22 pm
Hola Rubén,
Me alegro mucho de que te parezca interesante el blog, por cierto, cada uno mira con el cristal que le parece, tienes razón, y todas las fórmulas son válidas,es cuestión de la forma de trabajar de cada uno.
Un saludo!! y enhorabuena por el blog http://www.viciomotor.es
16.
inmoblog | 17 Mayo 2008 at 7:44 am
Si el propósito de una asociación de inmobiliarias es cooperar, tiene sentido trabajar sólo con exclusivas.
La cartera de propiedades se pone en una bolsa común y cada asociado dispone de un gran volumen de inmuebles para vender; además se evita la dualidad de representara comprador y vendedor de una misma propiedad.
Si capto una propiedad, que la traten de colocar el resto de los asociados a sus potenciales compradores, que yo me encargaré de defender los intereses de mi cliente vendedor.
17.
jorgesancheztenerife | 17 Mayo 2008 at 9:27 am
Efectivamente,
has sabido dar en el clavo y unificar los dos post que hay al respecto, por un lado te posicionas del lado la exclusiva, que me parece perfecto gracias a la facilidad que nos ofrece a la hora de trabajar, y por el otro evitas la doble representación por parte del agente.
Creo que éste es el camino a seguir…
Saludos!
18.
ETREVISTA: RAFAEL TARAJANO CARRILLO, PRESIDENTE DE ACEGI « Bienvenid@ | 12 Marzo 2009 at 10:49 am
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